COVID-19 – für wen gelten die neuen mietrechtlichen Regelungen?

COVID-19 und Adidas – für wen gelten die neuen mietrechtlichen Regelungen?

Kaum hat der Bundestag ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Mietrecht verabschiedet, sorgt es für helle Aufregung.

Es scheint nicht für alle zu gelten. Jedenfalls nicht für erfolgreiche Sportartikelhersteller.

„Das Gesetz ist für die gemacht, die in Zahlungsschwierigkeiten sind und ihre Mieten nicht zahlen können, nicht für Unternehmen, die Rücklagen haben“. So ein erboster Minister. Nur schade, dass es so nicht im Gesetz steht.

Was regelt das Gesetz eigentlich? Und für wen gilt es?

  1. Das Gesetz vom 25.03.2020 mit der sperrigen Bezeichnung “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ enthält mietrechtlichen Bestimmungen, die in der Tat viele Fragen, aber nur wenige Antworten mit sich bringen:

         Im Wortlaut ist geregelt:

 „§ 2          Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

 (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden“.

Durch Verordnung kann der Zeitraum bis zum 30. September 2020 verlängert werden. Der gesetzliche Kündigungsausschluss endet jedenfalls am 30. Juni 2022, d.h. bis zu diesem Zeitpunkt müssen die rückständigen Mieten (nebst Verzugszinsen) zur Meidung einer Kündigung nachentrichtet sein.

Das Gesetz gilt für alle Mieter unabhängig von deren Größe und wirtschaftlichem Erfolg. 

  1. Hintergrund und Inhalt der Regelung

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass unter anderem seine gesetzlich verordneten Schutzmaßnahmen zur Vermeidung der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie viele Mieter in existentielle Notlagen bringen, da sie die laufende Miete für Wohn- und Gewerbeflächen nicht begleichen können.

Die neue Regelung soll alle Wohn- und Geschäftsraummieter (auch Adidas) für den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 vor dem Verlust der Mietsache schützen, wenn sie vorübergehend – „coronabedingt“ – die fälligen Mieten nicht fristgerecht zahlen können.

  1. Ungeklärte Fragen:

–        kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter bereits vor dem April 2020 Zahlungsrückstände hatte?

–        wann beruht die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-Pandemie? Gilt das Kündigungsverbot auch dann, wenn der Mieter Rücklagen in beträchtlicher Höhe hat (wie Adidas?), aber nicht zahlen will; muss der Mieter auf Ersparnisse zurückgreifen?

–        wie muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Pandemie und Nichtzahlung glaubhaft machen? Durch eidesstattliche Versicherungen, durch betriebswirtschaftliche Auswertungen?

–        muss der Mieter auf den Vermieter zugehen, wenn ja, wie? Was hat er vorzutragen, was hat er glaubhaft zu machen?

–        muss der Vermieter – endgültig (?) – auf Mieten verzichten?

  1. Zahlungsverpflichtungen des Mieters

Zu der letzteren Frage betont der Gesetzgeber, dass der Mieter mit der neuen gesetzlichen Regelung „kein Leistungsverweigerungsrecht“ erhalte. Mieter blieben „damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten“.

Deshalb:

Der Mieter hat die Miete zu zahlen! Zahlt er nicht, kann der Vermieter auf Zahlung der Miete und auf Ersatz des Verzugsschadens klagen! Und er wird auch gewinnen.

Es sei denn:

Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ist aus allgemeinen zivilrechtlichen Gründen ganz oder teilweise weggefallen:

Zumindest Mieter – auch Adidas (!) – , die ihre Räume auf Grund behördlicher Anordnung nicht nutzen dürfen, könnten sich – was nicht ganz abwegig ist – auf Minderungsansprüche

–        wegen Mietmängeln oder

–        auf Grund höherer Gewalt oder

–        wegen Störung der Geschäftsgrundlage

berufen.

Und sich dabei auf eine höchstrichterliche Entscheidung des Reichsgerichts vom 09.11.1915 stützen (Az.: Rep. VIII. 145/15, wonach ein polizeiliches Verbot öffentlicher Tänze während des Krieges dem Pächter einer vorwiegend dem Tanzbetriebe dienenden Gastwirtschaft Minderung des Pachtzinses gewährt).

  1. Rechtsfolgen

Der Vermieter unterliegt dem Kündigungsverbot, wenn der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen des § 2 erfüllt. Ob dies der Fall ist oder der Mieter Gründe vorschiebt, kann oft erst im Räumungsprozess geklärt werden. Für Mieter und Vermieter besteht erhebliche Rechtsunsicherheit (vgl. die ungeklärten Fragen unter Ziffer 3)

Zahlt der Mieter die Mieten nicht, gerät er in Verzug und hat dem Vermieter den Verzugsschaden zu ersetzen! Es sei denn, er ist aus allgemeinen zivilrechtlichen Gründen nicht zur Mietzahlung verpflichtet (vgl. Ziffer 4).

  1. Handlungsempfehlungen

Die derzeitige Situation ist für Mieter und Vermieter vielfach existenzbedrohend. Dazu herrscht gerade im Hinblick auf die Zahlungsverpflichtungen des Mieters alles andere als Rechtsklarheit.

Einseitige Aktionen (Kündigungen/nicht abgesprochene Mieteinstellungen) können zu langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen mit ungewissem Ausgang führen.

Vermieter und Mieter haben es in der Hand, die – von keiner Seite zu verantwortende – Rechtsunsicherheit eigenverantwortlich, kreativ und selbstbestimmt durch einvernehmliche Regelungen beseitigen.

Sie können für beide Seiten Rechtsklarheit schaffen, insbesondere durch Vereinbarungen hinsichtlich

–        Mietzahlungen unter Vorbehalt,

–        (Teil-)Erlass des Mietzinses,

–        Stundung der Miete, Verzinsung,

–        Laufzeit des Mietverhältnisses.   

Wichtig:

Bei einer Verständigung ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die Parteien auf eine finanzielle Anpassung/Verlängerung des Mietverhältnisses einigen. Das gesetzliche Schriftformerfordernis gilt weiterhin und wird auch in der besonderen Konstellation der Corona-Problematik nicht verdrängt.

Michael Sadlo
Fachanwalt für Mietrecht
Zertifizierter Mediator
Trainer für Kommunikation